Immobilier : dans quelles villes les prix grimpent-ils plus vite que les loyers ?
Publié le - Mise à jour: 29.07.21
Date : 02/06/2021 à Paris
Écrit par : Prisma Media
Lien : https://www.capital.fr/immobilier/investissement-immobilier-les-rendements-locatifs-grimpent-ils-ou-non-dans-votre-ville-1409330
Investissement immobilier : les rendements locatifs grimpent-ils ou non dans votre ville ?
L’envolée des prix dans certaines villes va-t-elle étrangler la rentabilité des investisseurs immobiliers ? Ces dernières années, dans la plupart des grandes métropoles, les prix moyens ont progressé plus rapidement que les loyers. Une excellente nouvelle pour ceux qui ont investi hier et qui peuvent aujourd’hui espérer de belles plus-values à la revente. A l’inverse, ceux qui souhaitent investir voient leur rentabilité fondre comme neige au soleil. Ce qui est logique : si les prix montent et que les loyers ne suivent pas, le rendement brut* de leur bien mis en location s’en trouve altéré. En d’autres termes, ils payent désormais plus cher pour obtenir approximativement les mêmes loyers mensuels.
Car ce sont bien les prix d’achat et les loyers qui déterminent le rendement brut d’un investissement locatif. C’est-à-dire sa performance financière théorique. Plus le rendement brut est élevé dans une ville, plus l’investissement sur place est juteux… En tout cas sur le papier. Car pour évaluer la performance financière réelle d’un bien, le bailleur devra bien évidemment prendre en compte dans son bilan les charges, impôts, taxes, frais de gestion, travaux éventuels, assurances, coût du crédit, etc. Et devra également intégrer un degré de risque locatif. C’est-à-dire une probabilité de voir son logement inoccupé pendant de longues périodes sans loyer, ou d’être confronté à des impayés.
Dans ces conditions, comment évoluent les rentabilités théoriques des in- vestisseurs à Paris, à Toulouse ou à Saint-Etienne ? Pour le savoir, la Fédéra- tion nationale de l’immobilier (Fnaim) a comparé les évolutions de prix et de loyers dans près de 30 des plus grandes villes. A la demande de Capital, le syndicat professionnel est remonté aussi loin que ses données de marché lui permettaient de comparer les deux variables simultanément. C’est-à-dire jusqu’à l’année 2014. Pour estimer les prix moyens année après année, la Fnaim utilise ses propres données de transactions, ainsi que la base de De- mandes de valeurs foncières (DVF) de Bercy. Et pour estimer les loyers moyens, le syndicat a exploité les chiffres de l’observatoire Clameur. Ache- teurs, bailleurs, locataires, investisseurs, découvrez ainsi dans ce diaporama les villes où les prix ont grimpé plus vite que les loyers ces dernières années… et celles où, au contraire, la logique est inversée.
*Le rendement brut est calculé en divisant le loyer annuel théorique par le prix d’achat du bien.
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