Évolution bloquée des loyers du parc privé : un bouclier anti-inflation à double tranchant
Publié le - Mise à jour: 24.04.23
Des loyers d’habitation du parc privé qui évoluent peu, avec des disparités territoriales
L’inflation est plus élevée que l’IRL capé à 3,5%, et que la hausse des loyers constatée sur les baux signés. Ce bouclier protège les ménages locataires.
Le coût de ce bouclier est pris en charge par les bailleurs qui prendront aussi de plein fouet l’inflation de la TFPB dont les bases ont été actualisées de 7% par la loi de Finances pour 2023 et auxquelles s’ajouteront les décisions individuelles de collectivités locales sur les taux. Certaines communes ont déjà annoncé de très fortes hausses.
La capacité d’autofinancement des bailleurs se dégrade.
Une rentabilité en capital et des prix qui augmentent plus que les loyers, amenant à une contraction de la rentabilité locative.
Cela conduit les investisseurs à miser davantage sur une plus-value plutôt qu’une rentabilité locative raisonnable basée sur les loyers. A l’inverse, cette dernière est potentiellement plus élevée là où les prix des logements sont plus faibles. Mais la vacance locative et la fiscalité locale viennent largement amoindrir les stratégies d’investissement basées sur cette hypothèse.
Cette situation est largement due aux dispositifs de régulation du marché immobilier : encadrement des loyers, IRL capé sous l’inflation, blocage de loyers, etc. Le renforcement de la pression normative existante continuera de peser en ce sens.
Nous alertons sur le caractère malsain et spéculatif d’un marché immobilier privé qui s’appuie davantage sur les plus-values à moyen terme, plutôt qu’une rentabilité raisonnable pour les bailleurs tout au long de la durée d’exploitation du bien.
Une bonne rentabilité soutient la capacité d’investissement pour l’entretien et l’amélioration de l’habitat. Des revenus complémentaires réguliers pour la retraite sont pérennisés.
Point de vigilance sur l’augmentation des charges, particulièrement en copropriété
Non calculées par CLAMEUR, ces charges ont un effet à retardement dans les copropriétés La temporalité des décisions en assemblée générale reporte l’effet des hausses pour les copropriétaires (rattrapage de charges énergétiques, assurances, contrats de prestation, travaux, etc.), et donc l’incidence sur les charges locatives sera plus tardive.
Une offre locative en berne mesurée par l’allongement de la durée des baux et une rotation qui faiblit
L’accès au logement et le parcours résidentiel doivent redevenir une préoccupation majeure des pouvoirs publics. Tous les indicateurs du marché clignotent (loyers, offre, fiscalité, taux d’emprunt, etc.). Cette course d’obstacles pour les investisseurs privés se fait au détriment des plus modestes.
Littoral, retraités et résidences secondaires
Analyser les phénomènes d’éviction de la population active des littoraux sur la seule base des locations courtes durée et du télétravail, sans prendre en compte le renforcement de la présence des retraités sur ces mêmes littoraux, tend à fausser l’analyse.
Des mesures visant à réduire le pourcentage de résidences secondaires sans se préoccuper du profil des nouveaux acquéreurs pourrait paradoxalement renforcer les mécanismes d’éviction :
- Les actifs sur les littoraux sont souvent des employés avec des moyens réduits
- A l’inverse, une part significative des retraités venant s’installer sur les littoraux le fonten vendant un bien familial et bénéficient d’un patrimoine déjà établi.
Les mesures de densification ZAN (zéro artificialisation nette) pourraient aussi contribuer à renforcer cette compétition intergénérationnelle, par une limitation de l’offre, et donc une hausse des prix.
A propos de Clameur
CLAMEUR est le premier Observatoire Privé du Logement au service de la filière Logement, observatoire indépendant et incontournable pour l’ensemble des acteurs, qu’ils soient publics ou privés. Il est le seul observatoire des baux d’habitation signés. Cet outil d’analyse des marchés privés requiert des données de qualité, il compte aujourd’hui un nombre inégalé de références, avec plus d’un million de données collectées chaque année, à l’échelle des métropoles, des villes moyennes et des zones rurales.
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